Dubai, uma cidade conhecida por sua rápida transformação de paisagens desérticas em um horizonte icônico, está testemunhando uma mudança significativa em sua estratégia de desenvolvimento imobiliário. Um número crescente de grandes construtoras nos Emirados Árabes Unidos (EAU) estão optando por estabelecer empresas de construção próprias, abandonando sua antiga dependência de empreiteiros terceirizados. Essa mudança estratégica é motivada pelo desejo de obter maior controle sobre os cronogramas de construção, gerenciar custos de forma mais eficaz, garantir padrões de qualidade mais elevados e, por fim, maximizar os lucros em um mercado imobiliário em expansão.
Essa tendência, embora prometa maior eficiência e lucratividade para as incorporadoras, também apresenta novos riscos, especialmente em caso de retração do mercado. A medida ocorre em um momento em que o setor imobiliário de Dubai vivencia um crescimento sem precedentes, com os preços dos imóveis subindo significativamente nos últimos quatro anos e o governo estabelecendo metas ambiciosas de dobrar a população da cidade até 2040.
As forças motrizes por trás da mudança
A decisão das incorporadoras de Dubai de trazer a construção para dentro de casa é uma resposta multifacetada à dinâmica atual do mercado imobiliário da cidade. Uma das principais motivações é o desejo de aumentar o controle e os lucros. Ao gerenciar o processo de construção diretamente, as incorporadoras podem otimizar as operações, reduzir as despesas gerais associadas a empreiteiros externos e capturar uma parcela maior do valor do projeto.
Outro fator significativo é a dificuldade para atrair propostas de empreiteiras externas. O mercado de construção em expansão em Dubai tem gerado uma forte concorrência por mão de obra qualificada e recursos, dificultando a obtenção de propostas competitivas de empresas terceirizadas por parte das construtoras. Imran Farooq, CEO da Samana Developers, observou uma redução drástica no número de empreiteiras que concorrem a projetos, de 25 a 30 para apenas duas ou três. Essa escassez levou as construtoras a internalizar suas capacidades de construção para garantir a continuidade dos projetos e evitar atrasos.
Além disso, os desenvolvedores estão ansiosos para evitar penalidades por atrasos nos projetos. Em um mercado onde bilhões de dirhams em pagamentos de compradores são mantidos em custódia até a entrega do projeto, a conclusão pontual é crucial para liberar o fluxo de caixa. As penalidades por atrasos, embora nem sempre divulgadas publicamente, podem ser substanciais, como evidenciado por um tribunal de Dubai que ordenou a uma construtora o pagamento de 12.4 milhões de dirhams (US$ 3.38 milhões) mais juros por uma vila flutuante não entregue. A construção interna oferece maior segurança no cumprimento dos prazos e na mitigação desses riscos financeiros.
Essa mudança se alinha à visão mais ampla de Dubai de autossuficiência em setores estratégicos. Ao controlar todo o pipeline de desenvolvimento, desde a aquisição do terreno até a entrega, as incorporadoras ganham maior segurança em um mercado imprevisível, contribuindo para a busca do emirado por independência econômica e resiliência.
Riscos e desafios da construção interna
Embora a mudança para a construção interna ofereça inúmeros benefícios, ela não é isenta de riscos. Especialistas do setor alertam que, quando incorporadoras tentam se tornar construtoras, correm o risco de dividir seu foco e sobrecarregar demais suas equipes. Isso pode levar a ineficiências, pois recursos são desviados de atividades principais, como aquisição de terras, vendas e marketing, para novas áreas, como compras, logística do local e gestão de subcontratados.
Outra preocupação significativa é o potencial de capacidade ociosa de construção durante uma retração do mercado. Como aponta Gordon Rodger, fundador da consultoria de construção Stonehaven, um desenvolvedor com um grande braço de construção interno, incluindo pátios de pré-moldados, divisões de marcenaria e equipamentos, pode enfrentar perdas substanciais se seu desenvolvedor principal não conseguir vender imóveis, deixando esses ativos ociosos . Isso destaca a natureza cíclica do mercado imobiliário e o potencial de maior exposição durante períodos de vacas magras.
Além disso, a mudança pode levar empreiteiros independentes a buscar trabalho fora do setor imobiliário. À medida que as incorporadoras internalizam a construção, os empreiteiros tradicionais podem ser forçados a explorar oportunidades em outros setores, como infraestrutura governamental, manufatura ou petróleo e gás, alterando potencialmente o cenário da indústria da construção em Dubai.
Conclusão
As incorporadoras imobiliárias de Dubai estão navegando em um mercado dinâmico e em rápida expansão, adotando a construção interna. Essa mudança estratégica visa aumentar o controle, aumentar a lucratividade e mitigar atrasos em projetos em um ambiente altamente competitivo. Embora os benefícios sejam claros, a abordagem também apresenta novos desafios relacionados ao foco operacional e à exposição ao mercado. O sucesso a longo prazo dessa mudança dependerá da capacidade das incorporadoras de gerenciar com eficácia essas complexidades e se adaptar às crescentes demandas dos ambiciosos planos de desenvolvimento urbano de Dubai.
Referências: Hadeel Al Sayegh e Luke Tyson. “Empreendedores de Dubai trazem obras para dentro de casa conforme a demanda aumenta.” Reuters
